Ubezpieczenie domu od wszystkich ryzyk: co naprawdę obejmuje all risk

Powiem to wprost, bo w rozmowach o domach nie ma sensu owijać: jeśli masz dom i nie masz na niego polisy, załóż, że tego domu nie masz. Przy pożarze albo powodzi temat kończy się w jedną noc. A słaba polisa ujawnia się dopiero przy dużej szkodzie, kiedy okazuje się, że wypłata nie starczy ani na odbudowę, ani na kupno czegoś w zamian.

Stąd pytanie o wariant od wszystkich ryzyk, po angielsku all risk. Rozstrzygnięcie na wejściu: „od wszystkich ryzyk” nie znaczy „od wszystkiego”. Znaczy „od wszystkiego, czego umowa nie wyłączyła”. Cała różnica między wariantem podstawowym a szerszym sprowadza się do tego, co jest wypisane w papierze: w podstawowym wypisane są zdarzenia objęte ochroną, w szerszym wypisane jest to, co objęte nie jest. Praktyczny skutek jest taki: wariant szerszy zdejmuje z Ciebie obowiązek zgadywania, co się może wydarzyć, i zostawia jedno zadanie, czyli przeczytanie listy wyłączeń. Ta lista obowiązuje identycznie w obu wariantach, a górną granicę wypłaty i tak wyznacza suma ubezpieczenia, zgodnie z art. 824 Kodeksu cywilnego.

Spis treści

• Kluczowe wnioski
• Co naprawdę znaczy „od wszystkich ryzyk”
• Kto co robi, kiedy dochodzi do szkody
• Czego nie obejmuje żaden wariant
• Ile kosztuje szerszy wariant
• Kiedy sam odradzam szerszy wariant
• Suma ubezpieczenia: pytanie, od którego zaczynam
• Często zadawane pytania
• Porozmawiajmy o ochronie Twojego domu

Kluczowe wnioski

Co znaczy all risk	Wszystkie zdarzenia poza tymi, które umowa wyłączyła. Nie „wszystko”.
Wariant podstawowy	Umowa wymienia zdarzenia objęte ochroną. Czego na liście nie ma, tego polisa nie obejmuje.
Gdzie leży różnica	Nie w sumie ubezpieczenia i nie w sposobie likwidacji, tylko w tym, która lista jest w umowie: lista zdarzeń objętych czy lista wyłączeń.
Lista wyłączeń	Obowiązuje w obu wariantach. To zwykle kilka stron tekstu, pół godziny czytania.
Koszt różnicy	Z mojej praktyki rząd wielkości to około jednej piątej składki więcej. Dokładna liczba wychodzi dopiero po podaniu adresu, wieku i konstrukcji budynku.
Kiedy odradzam	Mieszkanie pod wynajem i stary lokal ze starym wyposażeniem. Tam pieniądze lepiej pracują gdzie indziej.
Suma ubezpieczenia	Ma odpowiadać sytuacji, w której nieruchomość znika z powierzchni ziemi. To jest pierwsze pytanie, nie ostatnie.

Co naprawdę znaczy „od wszystkich ryzyk”

Polisa mieszkaniowa i domowa w wariancie podstawowym działa na zasadzie listy. Umowa wymienia zdarzenia, za które ubezpieczyciel zapłaci: pożar, zalanie, powódź, przepięcie, wichura, uderzenie pioruna, deszcz nawalny i dalsze pozycje katalogu. Jeśli to, co się u Ciebie stało, jest na tej liście, jesteś w zakresie. Jeśli nie ma, nie jesteś.

Wariant szerszy odwraca konstrukcję. Obejmuje zdarzenia z wariantu podstawowego oraz wszystkie inne, poza tymi, które umowa wprost wyłączyła. Zamiast listy zdarzeń objętych dostajesz listę zdarzeń wyłączonych, a wszystko poza nią jest w zakresie. To jest cała tajemnica hasła all risk i to jest jedyna różnica, która ma znaczenie przy podpisie.

Dlaczego to jest ważne akurat przy domu: bo lista zdarzeń jest wytworem wyobraźni, a szkody wyobraźni nie znają. Zdarzenia pogodowe, które kilkanaście lat temu były rzadkie, dziś wracają co sezon. Wichury zrywają poszycie dachu, grad wielkości piłki tenisowej potrafi zniszczyć całe pokrycie w kwadrans. To moja obserwacja z rozmów, nie statystyka, ale ona wystarczy, żeby zadać sobie pytanie: co się stanie, jeśli zdarzy się coś, czego nikt nie wpisał na listę.

Mieszkanie w bloku jest pod tym względem w lżejszej sytuacji. Gradobicie zwykle nie dotknie lokalu na trzecim piętrze, a za dach odpowiada wspólnota. Dom stoi sam, cały jest Twój i cały jest wystawiony. Dlatego przy domu rozmowa o wariancie ma większą wagę niż przy mieszkaniu, choć wariant szerszy da się kupić do jednego i do drugiego.

Kto co robi, kiedy dochodzi do szkody

Krąży opinia, że przy wariancie szerszym ubezpieczyciel „szuka wyłączenia”, a przy podstawowym Klient szuka swojego zdarzenia na liście. Brzmi zgrabnie, ale nie tak wygląda praktyka likwidacji: procedura jest ta sama w obu wariantach.

Zdarzenie dokumentujesz Ty i Ty składasz zgłoszenie szkody. Towarzystwo uruchamia wtedy swoją procedurę: wycenę, rzeczoznawcę, protokół, i sprawdza, czy to, co się stało, nie znajduje się na liście wyłączeń. To jest odhaczanie kolejnych punktów, nie polowanie. Różnica między wariantami siedzi w tym, jak długa jest lista, którą się odhacza, a nie w nastawieniu osoby po drugiej stronie.

Zgłoszenie zawsze musi być poparte dokumentacją. Przy kradzieży to protokół policji, przy pożarze protokół straży pożarnej, przy zalaniu zdjęcia i pismo od zarządcy albo sąsiada. Zawsze coś, co potwierdza, że zdarzenie miało miejsce i miało taki przebieg, jaki opisujesz.

Trzy zasady, które ratują wypłatę niezależnie od wariantu. Nie zaczynaj remontu, zanim ubezpieczyciel zobaczy szkodę, bo po skuciu i wyrzuceniu nie ma czego oglądać. Rób zdjęcia od pierwszej minuty, dużo i z różnych stron. I ograniczaj szkodę tam, gdzie możesz: zakręć wodę, odetnij prąd, zabezpiecz dziurę w dachu. Ten ostatni obowiązek nie jest uprzejmością wobec ubezpieczyciela, tylko wymogiem z art. 826 Kodeksu cywilnego. Rozpisałem to szczegółowo w tekście o tym, co robić po zalaniu mieszkania.

Czego nie obejmuje żaden wariant

To jest sekcja, którą czytam z Klientami na spotkaniu, punkt po punkcie. Lista wyłączeń działa tak samo w wariancie podstawowym i w szerszym, więc jeśli masz przeczytać w umowie jedną rzecz, przeczytaj właśnie ją. To zwykle kilka stron. Pół godziny, po którym wiesz z góry, na co nie masz co liczyć.

Poniżej pozycje, które w rozmowach zaskakują najczęściej. Biorę je z warunków ubezpieczenia nieruchomości ubezpieczyciela, którego jestem agentem, ale sam mechanizm powtarza się na rynku: różnią się szczegóły, nie logika.

Zaniedbany dach, rynny i okna	Zalanie, które bierze się z uszkodzonego albo źle wykonanego dachu, rynien czy otworów okiennych, jest wyłączone, jeśli to na Tobie spoczywa obowiązek utrzymania stanu technicznego. To samo dotyczy zalania przez okno otwarte albo niezabezpieczone.
Przemarznięcie	Jeśli dom nie jest ogrzewany i zamarznie w nim woda, skutki przemarznięcia elementów konstrukcyjnych są poza ochroną. Ma to znaczenie przy domach letniskowych i przy nieruchomościach stojących pusto przez zimę.
Wszystko, co dzieje się powoli	Zawilgocenie, gnicie, pleśń, zagrzybienie, zmiana zapachu, odbarwienie, kruszenie. Ubezpieczenie płaci za zdarzenie nagłe i niespodziewane, a nie za proces, który trwał miesiącami. Najczęstsza przyczyna rozczarowania i jednocześnie najbardziej logiczne z wyłączeń.
Prace budowlane i remontowe	Szkody przy pracach dotyczących fundamentów, ścian, stropów, instalacji i dachu, łącznie z pracami montażowymi i remontowymi. To wyłączenie działa niezależnie od tego, czy uprzedzisz ubezpieczyciela o pracach.
Samowola i wady projektowe	Budowa niezgodna z dokumentacją projektową, nieprawidłowe modernizacje, budynek postawiony bez wymaganych zezwoleń. Tego nie naprawi żaden wariant polisy.
Śnieg, którego nie usunięto	Jeśli obowiązek odśnieżenia jest po Twojej stronie, a śnieg zalegał mimo ustania opadów, szkoda z jego ciężaru jest poza zakresem.
Elementy zewnętrzne	Pękanie, spękanie, odspojenie i odparzenie elementów znajdujących się na zewnątrz budynku.

Zwróć uwagę, co z tego wynika. Większość wyłączeń dotyczy rzeczy, na które masz wpływ: stanu technicznego, zamkniętego okna, odśnieżonego dachu, zgłoszonego remontu. Ubezpieczyciel nie chce płacić za zaniedbanie i to jest uczciwy układ. Reszta wyłączeń to sytuacje, w których szkoda nie jest zdarzeniem, tylko procesem.

Ile kosztuje szerszy wariant

Z mojej praktyki różnica między wariantem podstawowym a szerszym to rząd wielkości jednej piątej składki. Podaję to jako punkt odniesienia, a nie jako cenę: to mój szacunek z rozmów, nie pozycja z cennika. Realna liczba zależy od konstrukcji budynku, jego wieku, powierzchni i lokalizacji, więc żadnej reguły tu nie ma. Dopiero po wprowadzeniu konkretnego adresu i danych nieruchomości wychodzi konkretna składka. Widełki dla różnych typów nieruchomości rozpisałem osobno w tekście o tym, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania.

Moja rekomendacja jest taka: przy domu prawie zawsze proponuję wariant szerszy. Powód jest prosty i nie ma nic wspólnego z ceną. Lista zdarzeń objętych ochroną została napisana przez ludzi, którzy próbowali sobie wyobrazić, co może się wydarzyć w cudzym domu. Ta wyobraźnia zawsze jest za mała. Wariant szerszy zdejmuje z Ciebie obowiązek zgadywania, co się może stać, i zostawia jedno zadanie: przeczytać, czego nie obejmuje.

Jeden przykład, żeby pokazać skalę problemu z listą. Wyobraź sobie, że w mieszkaniu, którego przez jakiś czas nie odwiedzasz, umiera człowiek i zostaje tam na dłużej. Koszt doprowadzenia lokalu do stanu używalności potrafi być zaskakująco wysoki, a takiego zdarzenia nie znajdziesz w katalogu obok zalania, przepięcia i pioruna. To jest scenariusz z wyobraźni, nie sprawa z mojej obsługi. I sprawdziłem go w warunkach, które znam: taka szkoda ociera się o wyłączenie czynnika długotrwałego z tabeli wyżej, a to wyłączenie działa w obu wariantach tak samo. Przykład nie dowodzi więc niczego o wyborze wariantu, a dowodzi wszystkiego o liście wyłączeń: to ona rozstrzyga wypłatę, nie nazwa na polisie.

Kiedy sam odradzam szerszy wariant

Są dwie sytuacje, w których mówię Klientowi wprost: nie dopłacaj, weź wariant podstawowy i wydaj te pieniądze rozsądniej.

Pierwsza to mieszkanie pod wynajem. Jeśli nieruchomość ma na siebie zarabiać, ważniejsze od szerokiego zakresu zdarzeń jest to, co się dzieje z przychodem, kiedy lokalu nie da się wynajmować. Liczy się pakiet dla wynajmującego: pokrycie przestoju w najmie po szkodzie, zakwaterowanie zastępcze dla najemcy. Do tego dochodzi rzecz, o której właściciele zapominają: przy podpisywaniu umowy najmu wymagaj od najemcy odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Jeśli wynajmujesz kilku osobom, każda z nich powinna mieć własne OC, bo szkoda może pochodzić od każdej z nich. Ten wątek zasługuje na osobny tekst i taki powstanie.

Druga to stare mieszkanie ze starym wyposażeniem. Kiedy wartość odtworzeniowa lokalu i rzeczy w środku jest niska, dopłacanie za szerszy katalog zdarzeń przestaje mieć sens ekonomiczny. Wariant podstawowy nadal jest dobrą polisą i tak go traktuję: to nie jest produkt gorszy, tylko produkt o węższym zakresie.

Suma ubezpieczenia: pytanie, od którego zaczynam

Wariant decyduje o tym, za co ubezpieczyciel zapłaci. Suma ubezpieczenia decyduje o tym, ile zapłaci. Z tych dwóch rzeczy druga jest ważniejsza i dlatego rozmowę zaczynam od jednego pytania: ile według Ciebie jest warta ta nieruchomość.

Punkt odniesienia jest jeden: suma ma odpowiadać sytuacji, w której nieruchomość znika z powierzchni ziemi. Nie sytuacji, w której trzeba pomalować ścianę po zalaniu. Jeśli policzysz sumę pod małą szkodę, przy dużej zostaniesz z różnicą w kieszeni, bo art. 824 Kodeksu cywilnego ustawia sumę ubezpieczenia jako górną granicę odpowiedzialności.

Sposób liczenia wygląda inaczej dla domu i inaczej dla mieszkania. Przy domu podstawą jest koszt odbudowy: tych samych wymiarów, tej samej konstrukcji, z tych samych materiałów, razem z dokumentacją projektową i nadzorem nad budową. Przy mieszkaniu podstawą jest koszt nabycia lokalu o tych samych parametrach na lokalnym rynku: ta sama powierzchnia, standard wykończenia, wiek budynku, piętro i lokalizacja. Rzeczy w środku wycenia się po koszcie naprawy albo nabycia rzeczy tego samego rodzaju, według cen z dnia szkody.

Praktyczny wniosek: przy domu patrz na koszt budowy w Twojej okolicy, a nie na cenę, za którą kupiłeś działkę z domem dziesięć lat temu. Przy mieszkaniu patrz na ceny transakcyjne w Twojej dzielnicy. Jak to policzyć krok po kroku, opisałem w tekście o tym, jak wycenić nieruchomość do ubezpieczenia.

Często zadawane pytania

Czy ubezpieczenie od wszystkich ryzyk pokrywa naprawdę wszystko?

Nie. Pokrywa wszystko poza tym, co umowa wyłączyła, a wyłączeń jest zwykle kilka stron. Nazwa jest skrótem marketingowym, nie obietnicą. Jedyny sposób, żeby sprawdzić, co masz, to przeczytać listę wyłączeń w swojej umowie.

Czy wariant all risk da się kupić na mieszkanie, czy tylko na dom?

Da się na jedno i na drugie. W ofercie, którą prowadzę, szerszy wariant jest dostępny zarówno dla domu, jak i dla mieszkania. Przy domu ma większe znaczenie, bo dom jest bardziej wystawiony na pogodę i nikt inny nie odpowiada za jego dach.

O ile droższy jest wariant od wszystkich ryzyk?

Z moich rozmów wychodzi rząd wielkości jednej piątej składki więcej, ale to szacunek, nie cena. Składkę wylicza ubezpieczyciel po podaniu adresu, wieku, konstrukcji i powierzchni nieruchomości oraz po ocenie ryzyka. Bez tych danych każda liczba jest zgadywaniem.

Czy przy all risk ubezpieczyciel trudniej wypłaca pieniądze?

Procedura jest identyczna w obu wariantach. Zdarzenie dokumentujesz Ty, towarzystwo prowadzi wycenę przez rzeczoznawcę i sprawdza, czy szkoda nie mieści się w wyłączeniach. Szerszy zakres nie zmienia sposobu likwidacji, zmienia tylko to, ile zdarzeń w ogóle wchodzi do rozpatrzenia.

Czy kradzież z włamaniem jest w wariancie od wszystkich ryzyk?

Kradzież z włamaniem i rabunek są osobnym rozszerzeniem za dodatkową składką i dokłada się je niezależnie od wybranego wariantu. Podobnie działa stłuczenie elementów nieruchomości, na przykład szyb czy płyty kuchennej. Zakładanie, że szerszy wariant obejmuje kradzież sam z siebie, jest częstym nieporozumieniem.

Mam dom letniskowy, z którego nie korzystam zimą. Co powinienem sprawdzić?

Przede wszystkim wyłączenie dotyczące przemarznięcia elementów konstrukcyjnych budynku, który nie jest ogrzewany. Przy nieruchomości stojącej pusto przez zimę trzeba więc zaplanować ogrzewanie albo spuszczenie instalacji. Do tego dochodzą dwa obowiązki, o których łatwo zapomnieć: przy dłuższej nieobecności umowa potrafi wymagać odcięcia dopływu wody i zapewnienia nadzoru nad domem, a śnieg trzeba odśnieżyć, jeśli ten obowiązek spoczywa na Tobie. Ich niedopełnienie zdejmuje ochronę niezależnie od wybranego wariantu.

Porozmawiajmy o ochronie Twojego domu

Jeśli masz polisę i nie wiesz, który wariant kupiłeś, to jest rozmowa na kwadrans. Przejdziemy przez listę wyłączeń punkt po punkcie i policzymy, czy suma ubezpieczenia odpowiada sytuacji, w której trzeba odbudować dom od zera. Robię to z Klientami na spotkaniu, bo z doświadczenia wiem, że sama lektura umowy w domu zwykle nie następuje. Jestem agentem wyłącznym jednego ubezpieczyciela, więc nie zestawiam ofert konkurencji i nie robię analizy rynku. Mogę pokazać, jak wygląda zakres i wyłączenia w ofercie, którą reprezentuję, i powiedzieć wprost, o co dopytać w każdej innej. Pracuję zdalnie i telefonicznie na terenie całej Polski. Napisz do mnie albo zadzwoń.

Jeśli dopiero kupujesz dom albo kończysz budowę, umów rozmowę zanim wprowadzisz się na dobre. Wtedy da się ustawić sumę pod koszt odbudowy, a nie pod cenę z aktu notarialnego, i od razu zdecydować o wariancie. Umówmy rozmowę bez zobowiązań.

Może Cię też zainteresować

• Ubezpieczenie mieszkania: praktyczny przewodnik. Od czego zacząć i z czego składa się polisa.
• Ubezpieczenie mieszkania od zalania. Kto płaci za zalanie i skąd biorą się zaniżone wypłaty.
• Jak wycenić nieruchomość do ubezpieczenia. Suma ubezpieczenia krok po kroku.
• OC przy polisie na mieszkanie. Za co odpowiadasz wobec sąsiadów i jaka suma ma sens.